Mietkauf – Vor- und Nachteile

Mietkauf

Mietkauf – Vor- und Nachteile

Auch Sie träumen von Ihrer eigenen Immobilie, weil Sie genug von Mietwohnungen haben? Doch bisher fehlt Ihnen das benötigte Kapital für den Erwerb oder Ihre mittelfristige Lebensplanung erlaubt es Ihnen nicht, sich fest an einen Standort zu binden? Ein Mietkaufverhältnis kann Ihnen hier Abhilfe schaffen. Dem Mieter wird bei dieser Vertragsart das Recht eingeräumt, die bewohnte Immobilie zu einen vereinbarten Zeitpunkt käuflich zu erwerben – die bis dahin gezahlte Miete wird dabei auf den noch zuzahlenden Kaufpreis angerechnet. Worauf Sie achten müssen und welches die Vor- und Nachteile eines Mietkaufvertrages sind, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Was genau ist eigentlich Mietkauf?

Ein Mietkaufvertrag kann am besten als eine Mischung aus Miet- und Kaufoptionsvertrag beschrieben werden. Bei dieser Art des Immobilienerwerbs mieten Sie eine Immobilie an und erhalten zeitgleich die Möglichkeit, diese zu einem späteren Zeitpunkt käuflich zu erwerben bzw. gehen die Pflicht ein, die Immobilie nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer zu kaufen.

Die bis dahin gezahlten Mieten werden ganz oder zu Teilen auf den Kaufpreis angerechnet. In der Regel ist bei dieser Art des Immobilienerwerbs keine Bank involviert und ein Vertrag wird nur zwischen Käufer und Verkäufer geschlossen bzw. notariell beurkundet.

Wie kommt es zum Mietkauf?

Der Mietkauf einer Immobilie wird im sogenannten Mietkaufvertrag geregelt, in diesem sind alle Rechte und Pflichten der Vertragspartner schriftlich festgehalten und geregelt. Dieser Vertrag setzt sich dabei aus zwei Teilen zusammen, dem Miet- und den Erwerbsvertrag.

Gegenüber einem einfachen Mietvertrag ist festzuhalten, dass BEIDE Verträge notariell beurkundet werden müssen. Auch die Mietdauer, der Kaufpreis sowie ein mögliches vorzeitiges Kündigungsrecht werden im Mietkaufvertrag geregelt. Des Weiteren wird vom Eigentümer meist eine Anzahlung gefordert, diese beträgt in der Regel um die 20% des Kaufpreises und entspricht damit der gängigen Eigenkapitalquote bei einer Immobilienfinanzierung über Banken.

Ist ein Mietkauf für Sie geeignet?

Gehören Sie beispielsweise einer Berufsgruppe an, die es traditionell schwer hat, von Banken Kredite gewährt zu bekommen, dann kann der Mietkauf eine gute Alternative für Sie sein. Zu dieser Gruppe gehören Sie beispielsweise als Unternehmer, wenn Sie sich gerade erst selbstständig gemacht haben oder einer Branche angehören, die von Banken als weniger Kreditwürdig eingestuft wird.

Der Mietkauf kann auch dann eine Möglichkeit sein, wenn Sie großes Interesse an einer Immobilie haben, diese aber momentan nicht finanzieren können. Durch den Mietkauf haben Sie die Möglichkeit, die Immobilie für sich zu „reservieren“ und nach Ende der vereinbarten Mietdauer ist eine Finanzierung der restlichen Kaufsumme vielleicht für Sie zu stemmen.

Grundsätzlich müssen sich aber alle Mietkaufinteressierten ihre eigene finanzielle Belastungsgrenze bewusst machen.

Ein guter Gradmesser hierfür ist die bisher gezahlte Miete. War dieser Betrag für Sie ohne größere Probleme zu stemmen, dann steht auch einem Mietkaufvertrag, mit Raten in ähnlicher Höhe, nichts im Wege.

An dieser Stelle sei darauf hingewiesen, dass die Raten bei Mietkäufen in der Regel über die gesamte Laufzeit festgeschrieben werden. Zins- und Mietpreisentwicklungen brauchen Sie bei dieser Art der Finanzierung also nicht kümmern und geben Ihnen eine gute Planungssicherheit.

Was spricht gegen den Mietkauf?

Das Modell, eine Immobilie über einen langen Zeitraum mit Hilfe des Mietkaufs zu erwerben, ist in Deutschland wenig verbreitet.

Grundsätzlich eignet sich zwar jede Immobilie für den Mietkauf, oft finden sich unter den Mietkaufangeboten jedoch überteuerte oder mangelhafte Objekte, für die sich auf dem klassischen Wege keine neuen Besitzer finden ließen. Jeder Interessent muss sich daher fragen, warum ein Verkäufer die Aufgabe einer Bank übernehmen möchte und das Risiko eingeht, dass ein Kaufinteressent nicht bezahlt oder bezahlen kann.

Für junge Familien, die häufig zu der Gruppe gehören, die noch kein hohes Eigenkapital besitzen, um sich ein Eigenheim zu finanzieren, eignet sich der Mietkauf nur eingeschränkt. Junge Familien können zahlreiche staatliche Zuschüsse in Anspruch nehmen. Diese Fördermittel bzw. besonders günstigen Kredite gelten meist jedoch nicht für den Mietkauf. Somit wird der klassische Finanzierungsweg für junge Familien meist der bessere Weg sein, um sich den Traum der eigenen vier Wände zu erfüllen.

Vorteile des Mietkaufs auf einen Blick:

  • Durch das Mietkaufverfahren bleiben Sie flexibel: Sie haben zwar die Möglichkeit, eine Immobilie käuflich zu erwerben, sind aber nicht verpflichtet, diesen Kauf zu tätigen. Somit sind Sie deutlich flexibler, sollte der Fall eintreten, dass Sie zum Beispiel aus beruflichen Gründen einmal umziehen müssten.
  • Die finanzielle Belastung beim Mietkauf ist sehr gut planbar: Die im Mietlaufvertrag geregelte Monatsrate bleibt über den gesamten Mietzeitraum konstant. Damit sind Sie unabhängig von Zinsentwicklungen, denen Sie bei einer Bankfinanzierung ausgesetzt wären und auch die Mietpreisentwicklung beeinflusst Ihre Monatsrate nicht.
  • Alternative zum Bankkredit: Wenn Sie über genügend finanzielle Ressourcen verfügen, um ein Eigenheim zu finanzieren, aber Sie aus Prinzip keinen Bankkredit erhalten, dann bietet sich der Mietkauf als eine Alternative an. Hiermit können Sie eine Immobilie erwerben, ohne sich von einer Bank durchleuchten lassen zu müssen.

Nachteile des Mietkaufs auf einen Blick:

  • Für junge Familien keine oder nur eingeschränkte Förderangebote: In fast allen Bundesländern erhalten Sie als junge Familie Fördermittel. Diese können direkte Zuschüsse sein oder auch besonders günstige Kredite. In fast allen Fällen gilt jedoch, dass Sie diese Mittel nur bei einer klassischen Immobilienfinanzierung gewährt bekommen – der Mietkauf ist hiervon ausgeschlossen.
  • Qualität der Objekte: Das Mietkaufmodell kommt bisher sehr selten zur Anwendung und in der Vergangenheit wurden häufig Immobilien mit Hilfe des Mietkaufs veräußert, die von zweifelhafter Qualität waren. Häufig konnten diese Objekte über den klassischen Verkaufsweg keinen neuen Besitzer für sich begeistern, daher ist Vorsicht geboten. Ein Mietkaufobjekt sollte genauestens besichtigt und geprüft werden, bevor ein Vertrag darüber abgeschlossen wird.

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