Spekulationssteuer auf Immobilien – Worauf Sie achten müssen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen

Spekulationssteuer Immobilien

Spekulationssteuer auf Immobilien – Worauf Sie achten müssen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen

Der Entschluss ist gefallen – Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen. Der hierfür gewählte Zeitpunkt ist ideal, denn der momentan niedrige Zinssatz sorgt insgesamt für eine erhöhte Nachfrage auf den Immobilienmärkten. Doch was viele Immobilienverkäufer nicht wissen, das Finanzamt kann beim Verkauf von Immobilien mitverdienen. Erfahren Sie hier, was Sie beim Immobilienverkauf beachten müssen und wie Sie die Spekulationssteuer bei Immobilien möglicherweise umgehen können.

Die grundsätzliche Steuerpflicht nach dem Einkommensteuergesetz

Es gibt eine schlechte Nachricht für Immobilienverkäufer, denn Immobilienverkäufe unterliegen der Steuerpflicht. Gemäß Paragraph 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften grundsätzlich steuerpflichtig. Wird demnach eine Immobilie mit Gewinn verkauft, muss dieser versteuert werden.

Wie die Spekulationssteuer auf Immobilien berechnet wird

Kommt es tatsächlich zu einem Verkauf Ihrer Immobilie, kann die sogenannte Spekulationssteuer für Immobilien anfallen. Diese wird aus der Differenz zwischen dem damaligen Kaufpreis und dem jetzigen Verkaufspreis errechnet. Damit die genaue Höhe der Spekulationssteuer für Immobilien ermittelt werden kann, müssen Nebenkosten wie Renovierungs- und Notarkosten sowie Grundbucheintragung in die Rechnung einbezogen werden.

Doch nicht immer wird die Spekulationssteuer auf Immobilien fällig. Denn es gibt Ausnahmen, wie Sie die Spekulationssteuer für Immobilienverkäufe umgehen können. So können Sie die Spekulationssteuern beim Verkauf von Immobilien umgehen, wenn Sie die sogenannte Spekulationsfrist abwarten oder die Immobilie eine bestimmte Zeit selber nutzen.

Die Spekulationsfrist für Privatpersonen bei den Spekulationssteuern Immobilien

Wenn Sie als Privatperson die Spekulationssteuer für Immobilien vermeiden möchten, können Sie abwarten, bis die Spekulationsfrist abgelaufen ist. Der Hintergrund der Spekulationsfrist ist, dass der Gesetzgeber Privatpersonen beim Immobilienverkauf steuerlich entlasten möchte, d.h., der Gesetzgeber unterscheidet beim Immobilienverkauf zwischen Privatpersonen und gewerblichen Verkäufern.

In der Regel beträgt die Spekulationsfrist für Immobilien zehn Jahre. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass für Sie als Privatperson der Veräußerungsgewinn einer Immobilie steuerfrei ist, wenn die Immobilie mindestens zehn Jahre in Ihrem Besitz war. Für die Berechnung der Spekulationsfrist werden die Kaufverträge vom Immobilienankauf und Immobilienverkauf herangezogen, wobei das Datum der notariellen Beurkundung der beiden Kaufverträge entscheidend ist.

Ein kleines Rechenbeispiel: Sie haben im Jahre 2000 eine Eigentumswohnung erworben. Im Jahre 2014 haben Sie diese Eigentumswohnung verkauft. Damit wäre die Spekulationsfrist abgelaufen und die Spekulationssteuern auf Immobilien wären nicht mehr fällig.

Der Verkauf der Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist

Sie können die Spekulationssteuer auf Immobilien auch innerhalb der Spekulationsfrist umgehen, wenn die Immobilie von Ihnen selbst genutzt wurde. Dabei ist es entscheidend, dass Sie als Eigentümer die Immobilie während der ganzen Zeit zwischen Kauf und Verkauf selbst und auf Dauer bewohnt haben oder möglichst im Jahr des Verkaufs der Immobilie und den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt haben.

Dabei ist es nicht ausreichend, wenn Sie nur ab und zu dort wohnen bzw. dort gewohnt haben. Um einen genauen Wert der Eigennutzung zu erhalten, sollten Sie beim zuständigen Finanzamt oder beim Steuerberater nachfragen.

Gewerbliche Verkäufer und die Spekulationssteuern von Immobilien

Gewerbliche Verkäufer von Immobilien müssen ihren Gewinn aus dem Verkauf einer bzw. mehrerer Immobilien in jedem Fall versteuern. Wer vom Finanzamt als gewerblicher Verkäufer angesehen wird, hängt in der Regel von der Anzahl der Immobilien ab, die diese Person über die Jahre verkauft.

Ein gewerblicher Handel mit Immobilien setzt eine gewisse Regelmäßigkeit und Gewinnerzielungsabsicht voraus. Ab wann die Einstufung als Gewerblicher Verkäufer genau erfolgt, kann in der Regel das zuständige Finanzamt beantworten. Dennoch gilt: Ein gewerblicher Handel mit Immobilien wird unterstellt, wenn mindestens drei Immobilien in einem Jahr verkauft werden.

Dabei gilt zu beachten, wer z.B. ein Mehrfamilienhaus besitzt und drei Wohnungen innerhalb eines Jahres verkauft, wird vom Finanzamt bereits als gewerblicher Verkäufer angesehen.


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